Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information , ist keine Rechtsberatung und nicht bindend. MefSteel ist keine Anwaltskanzlei; das hier Geschriebene ersetzt weder einen fertigen Vertragstext noch eine rechtliche Stellungnahme. Es ist ratsam, den Vertrag von einer Juristin oder einem Juristen prüfen zu lassen , den Sie unterschreiben werden. Nichts in diesem Beitrag stellt eine Zusage seitens MefSteel dar; Umfang, technische Spezifikation, Dauer und Preis jedes Projekts ergeben sich ausschließlich aus dem unterzeichneten Vertrag und seinen Anlagen.
1. Lassen Sie sich von "schlüsselfertig" nicht täuschen
Der Begriff "schlüsselfertig" hat keine feste rechtliche Definition. Für ein Unternehmen sind die Küchenmöbel enthalten, für ein anderes nicht. Schauen Sie deshalb nicht auf dieses Wort, sondern auf die Leistungsliste .
Ein guter Vertrag enthält gleich zwei Listen: was enthalten ist und was nicht enthalten ist. Die zweite ist meist die wichtigere, denn von dort kommen die Überraschungen.
| Häufig nicht enthaltene Positionen |
|---|
| Genehmigungsgebühren und Zahlungen an Behörden |
| Baugrundgutachten und Gebühren für die Planprüfung |
| Anschlüsse und Anschlussgebühren für Strom, Wasser und Gas |
| Kleinkläranlage / Abwasserlösung |
| Aushub auf dem Grundstück, Stützmauern, Auffüllung |
| Gartenmauer, Außenanlagen, Stellplatz, Umgebungsgestaltung |
| Küchenmöbel, Schränke, Elektrogeräte |
| Klimaanlage, Solaranlage, Smart-Home-Systeme |
| Kran, Transport oder Sondermaßnahmen für die Zufahrt |
Fragen Sie einzeln nach , welche davon enthalten sind, und lassen Sie die Antwort in den Vertrag schreiben. "Das ist bestimmt dabei" ist die teuerste Annahme.
2. Die technische Spezifikation: das eigentliche Dokument
Wenn Sie verstehen wollen, woher ein Preisunterschied kommt, schauen Sie nicht auf das Angebot, sondern auf die technische Spezifikation. Der Unterschied zwischen zwei Angeboten kommt meist nicht aus der Gewinnspanne, sondern aus dem Qualitätsniveau .
Die folgenden Punkte müssen als Zahlenwerte festgehalten sein:
| Position | Was im Vertrag stehen sollte |
|---|---|
| Tragende Profile | Profilmaß, Blechdicke, Stahlgüte, Zinkauflage |
| Wandbeplankung | Plattenart und -dicke, innen und außen getrennt, Anzahl der Lagen |
| Dämmung | Materialart, Dicke, Rohdichte, Einbauort |
| Dach | Eindeckungsart, Tragwerk, ob Dachrinne und Fallrohr enthalten sind |
| Türen / Fenster | Profiltyp, Verglasung (Wärmeschutzglas, Dicke), Maß- und Stückliste |
| Bodenbeläge | Art und Güte, was in welchem Raum verwendet wird |
| Nassräume | Abdichtungsverfahren, verwendeter Plattentyp, Umfang von Fliesen und Sanitärobjekten |
| Elektro / Sanitär | Anzahl der Steckdosen und Schalter, Verteiler, Güte des Installationsmaterials |
| Heizung | Systemart, ob Therme oder Klimagerät enthalten ist, bis wohin die Installation reicht |
Die Blechdicke und die Zinkauflage der tragenden Profile müssen immer festgehalten sein. Sie beeinflussen unmittelbar sowohl die Tragfähigkeit als auch die Lebensdauer des Bauwerks und sind von außen nicht erkennbar. "Leichtstahlprofil" allein genügt im Vertrag nicht.
3. Der Zahlungsplan - an die Arbeit binden, nicht an den Kalender
Ein solider Zahlungsplan ist nicht an Termine gebunden, sondern an den tatsächlichen Baufortschritt . "So viel, wenn die Montage abgeschlossen ist" statt "so viel am 15. Oktober" schützt beide Seiten.
- Für jede Phase, was sie umfasst , muss klar definiert sein (was heißt "Montage abgeschlossen"?).
- Wie der Abschluss einer Phase festgestellt wird , muss festgehalten sein (Begehung, Protokoll, Fotos).
- Eine letzte Rate sollte bis nach Übergabe und Abnahme zurückgehalten werden - das ist die wirksamste Methode, Restarbeiten fertigstellen zu lassen.
- Zahlungen sollten vorzugsweise über die Bank und auf das Konto des Unternehmens erfolgen.
Die Finanzierungsseite haben wir in einem eigenen Beitrag behandelt: Bekommt man für ein Leichtstahlhaus einen Immobilienkredit?
4. Die Klausel zu Übergabe und Dauer
Die Zeitklausel führt zu den meisten Diskussionen - weil sie meist unvollständig formuliert ist. Folgendes sollte angegeben sein:
| Was festgehalten werden sollte | Warum |
|---|---|
| Wann die Frist beginnt | Mit dem Vertragsdatum, dem Genehmigungsdatum oder nach der Zahlung? Das macht einen großen Unterschied. |
| Was die Frist umfasst | Ist das Genehmigungsverfahren enthalten? Ist der Ausbau enthalten? |
| Höhere Gewalt | Wie Wetter, behördliche Verzögerungen und Lieferprobleme behandelt werden |
| Vom Bauherrn verursachte Verzögerungen | Wie sich späte Auswahl und Änderungswünsche auf die Frist auswirken |
| Im Verzugsfall | Welche Folge das für beide Seiten hat |
Der Beitrag, in dem wir ausführlich beschreiben, woraus der Terminplan besteht: Wie lange dauert ein Leichtstahlhaus?
5. Wer ist verantwortlich? (die häufig übersprungene Klausel)
Prüfen Sie für jede der folgenden Positionen, ob im Vertrag "das Unternehmen" oder "der Bauherr" steht. Fehlen diese Angaben, entstehen mitten in der Arbeit Diskussionen:
| Aufgabe | Wer ist verantwortlich? |
|---|---|
| Planungszeichnungen und Genehmigungsantrag | Sollte festgehalten sein |
| Beauftragung des Baugrundgutachtens | Sollte festgehalten sein |
| Baustrom und Bauwasser | Sollte festgehalten sein |
| Kran, Stapler, Transport | Sollte festgehalten sein |
| Herstellung der Zufahrt zum Grundstück | Sollte festgehalten sein |
| Aushub und Auffüllung | Sollte festgehalten sein |
| Arbeitssicherheit und Versicherung | Sollte festgehalten sein |
| Baustellensicherung (Materialverlust) | Sollte festgehalten sein |
| Bauüberwachung / Kontrolle | Sollte festgehalten sein |
| Antrag auf Nutzungsabnahme | Sollte festgehalten sein |
6. Änderungen: Was passiert, wenn Sie es sich anders überlegen?
Änderungen am Grundriss zu wünschen ist normal; wichtig ist, dass vorher feststeht, wie sie bepreist werden. Im Vertrag sollte klar sein:
- Wird ein Änderungswunsch schriftlich eingereicht?
- Steht geschrieben, dass keine Arbeit begonnen wird, bevor der Mehrpreis freigegeben ist ?
- Wie wird die Auswirkung der Änderung auf den Terminplan berechnet?
- Ist vermerkt, dass Änderungen nach Fertigungsbeginn anders behandelt werden?
Der letzte Punkt ist besonders wichtig: Da Leichtstahlprofile im Werk maßgenau gefertigt werden, ist eine Grundrissänderung nach Fertigungsbeginn die teuerste Änderung in Kosten und Zeit. Deshalb ist es am besten, den Grundriss vorher festzulegen.
7. Gewährleistung und die Zeit nach der Übergabe
Eine Gewährleistung lässt sich nicht als eine einzige Frist formulieren, weil die Positionen unterschiedlicher Natur sind:
- Das Tragwerk - eigene Frist
- Dacheindeckung und Abdichtung - eigene Frist
- Produkte Dritter wie Türen, Fenster und Thermen - es gilt die Garantieurkunde des Herstellers; die Unterlagen sollten Ihnen übergeben werden
- Ausführung - eigene Frist
Auch was die Gewährleistung nicht abdeckt , sollte festgehalten sein: Bedienfehler, unterlassene Wartung, nachträgliche unerlaubte Eingriffe und Naturereignisse sind typische Ausschlüsse. Verlangen Sie bei der Übergabe außerdem Folgendes:
- Ausführungs- und Paneellagepläne (sehr nützlich, wenn Sie später etwas an der Wand befestigen)
- Unterlagen und Garantiescheine der verwendeten Materialien
- Wartungsempfehlungen
- Mängelliste und Fertigstellungsprotokoll
Warum Sie die Zeichnungen aufbewahren sollten, haben wir hier beschrieben: Wie befestigt man Fernseher, Schränke und Regale an der Wand?
Vertrags-Checkliste
| # | Steht es im Vertrag? |
|---|---|
| 1 | Vollständige Angaben zu den Parteien sowie Flur- und Flurstücksangaben der Immobilie |
| 2 | Leistungsliste - enthalten und nicht enthalten , getrennt |
| 3 | Genehmigter Grundriss und Anlage zur technischen Spezifikation (unterzeichnet) |
| 4 | Blechdicke der Profile und Zinkauflage |
| 5 | Dämmstärken und Plattenarten |
| 6 | Gesamtpreis, Umsatzsteuerregelung, ob Preisanpassungen möglich sind |
| 7 | Phasenbezogener Zahlungsplan + letzte Rate nach der Übergabe |
| 8 | Beginn und Umfang der Frist sowie höhere Gewalt |
| 9 | Verteilung der Verantwortung (Genehmigung, Kran, Erschließung, Aushub, Arbeitssicherheit) |
| 10 | Verfahren und Bepreisung von Änderungen |
| 11 | Gewährleistungsfristen positionsweise und die Ausschlüsse |
| 12 | Bei der Übergabe zu liefernde Unterlagen und Zeichnungen |
| 13 | Verfahren der Abnahme (Übergabe) und Mängelliste |
| 14 | Zuständige Stelle im Streitfall |
Lassen Sie sich Angebote von Unternehmen auf Grundlage derselben technischen Spezifikation geben. Sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen: Das günstiger wirkende Angebot bedeutet meist dünnere Profile oder weniger Dämmung. Vereinheitlichen Sie die Spezifikation, erst dann sagt der Preisunterschied etwas aus.
Häufig gestellte Fragen
Muss der Vertrag notariell beurkundet werden?
Für Bauleistungen ist ein schriftlicher Vertrag entscheidend; ob eine Beurkundung erforderlich ist, hängt von der Art der Leistung und den Präferenzen der Parteien ab. Vereinbarungen mit Eigentumsübertragung und ein reiner Werkvertrag können rechtlich unterschiedlicher Natur sein. Diese Unterscheidung sollten Sie eine Juristin oder einen Juristen fragen.
Was, wenn das Unternehmen keinen Vertrag geben will?
Das allein ist Warnung genug. Eine seriöse Leistung wird nicht auf mündlicher Absprache erbracht. Ein schriftlicher Vertrag schützt nicht nur Sie, sondern auch das Unternehmen - deshalb scheuen seriöse Unternehmen ihn nicht.
Sind nicht enthaltene Positionen ein Zeichen von Unredlichkeit?
Nein. Jedes Unternehmen hat einen anderen Umfang, und einzelne Positionen auszunehmen ist völlig normal. Das Problem ist nicht, dass sie ausgenommen sind, sondern dass es nie gesagt wurde. Eine klar formulierte Liste "nicht enthalten" ist tatsächlich ein Zeichen von Transparenz.
Kann sich der Preis später ändern?
Im Vertrag muss klar stehen, ob der Preis fest ist oder unter welchen Bedingungen er angepasst wird. Bleibt diese Klausel offen, gehört sie später zu den größten Streitpunkten. Wie mit Wechselkursen, Materialpreisen oder Umfangsänderungen umgegangen wird, sollte von Anfang an geregelt sein.