Questo articolo ha finalità di informazione generale , non è una consulenza legale e non è vincolante. MefSteel non è uno studio legale; quanto scritto qui non sostituisce né un modello di contratto né un parere legale. È opportuno far esaminare da un legale il contratto che state per firmare. Nulla in questo articolo costituisce un impegno da parte di MefSteel; portata, specifica tecnica, durata e prezzo di ogni progetto sono determinati esclusivamente dal contratto firmato e dai suoi allegati.
1. Non lasciatevi ingannare dal "chiavi in mano"
L'espressione "chiavi in mano" non ha una definizione giuridica fissa. Per un'azienda comprende i mobili da cucina, per un'altra no. Non guardate quindi quella parola, ma l'elenco delle prestazioni .
Un buon contratto contiene due elenchi insieme: ciò che è incluso e ciò che non è incluso. Il secondo è di solito il più importante, perché è da lì che arrivano le sorprese.
| Voci spesso escluse dalla portata |
|---|
| Oneri di permesso e versamenti agli enti |
| Indagine geotecnica e oneri di istruttoria dei progetti |
| Allacciamenti di elettricità, acqua e gas e relativi oneri |
| Fossa settica / soluzione di depurazione |
| Scavi sul lotto, muri di sostegno, riporti |
| Muro di cinta, sistemazioni esterne, parcheggio, area circostante |
| Mobili da cucina, armadiature, elettrodomestici |
| Climatizzazione, impianto solare, domotica |
| Gru, trasporto o misure speciali per l'accesso |
Chiedete una per una quali di queste siano incluse e fate mettere la risposta nel contratto. "Sarà senz'altro incluso" è l'ipotesi più costosa.
2. La specifica tecnica: è questo il vero documento
Se volete capire da dove nasce una differenza di prezzo, ciò che va guardato non è il preventivo ma la specifica tecnica. La differenza tra due preventivi non nasce di solito dal margine, ma dal livello di qualità .
Le voci seguenti devono essere indicate con valori numerici :
| Voce | Cosa deve indicare il contratto |
|---|---|
| Profili portanti | Dimensione del profilo, spessore dell'acciaio, grado dell'acciaio, massa di zinco |
| Lastre di rivestimento | Tipo e spessoredelle lastre, interno ed esterno separatamente, numero di strati |
| Isolamento | Tipo di materiale, spessore, densità, punto di applicazione |
| Copertura | Tipo di manto, struttura, se grondaie e pluviali sono inclusi |
| Porte / finestre | Tipo di profilo, caratteristiche del vetro (isolante, spessore), abaco di misure e quantità |
| Pavimentazioni | Tipo e classe, cosa sarà posato in quale ambiente |
| Locali umidi | Metodo di impermeabilizzazione, tipo di lastra, estensione di piastrellatura e sanitari |
| Elettrico / idraulico | Numero di prese e interruttori, quadro, classe del materiale d'impianto |
| Riscaldamento | Tipo di impianto, se caldaia o climatizzatore sono inclusi, fin dove arriva l'impianto |
Lo spessore dell'acciaio e la massa di zinco dei profili portanti devono sempre essere scritti. Incidono direttamente sulla capacità portante e sulla durata dell'opera e non si giudicano a occhio. "Profilo in acciaio leggero" da solo non basta in un contratto.
3. Il piano di pagamento — legatelo ai lavori, non al calendario
Un piano di pagamento sano è legato non a date ma all'avanzamento effettivo dei lavori . Scrivere "tot al completamento del montaggio" anziché "tot il 15 ottobre" tutela entrambe le parti.
- Per ogni fase, ciò che comprende deve essere chiaramente definito (cosa significa "montaggio completato"?).
- Al completamento di una fase, come sarà accertato deve essere scritto (sopralluogo, verbale, fotografie).
- Un'ultima rata va riservata dopo la consegna e il collaudo — è il modo più efficace per far completare le riserve.
- I pagamenti dovrebbero preferibilmente avvenire tramite banca e sul conto dell'azienda.
Abbiamo trattato il lato finanziamento in un articolo a parte: Si ottiene un mutuo per una casa in acciaio leggero?
4. La clausola di consegna e di durata
La clausola sui tempi è quella che genera più discussioni — perché di solito è redatta in modo incompleto. Vanno precisati i punti seguenti:
| Cosa va precisato | Perché |
|---|---|
| Quando il termine decorre | Dalla data del contratto, da quella del permesso o dopo il pagamento? Fa una grande differenza. |
| Cosa il termine comprende | Comprende la procedura di permesso? Comprende le finiture? |
| Forza maggiore | Come saranno trattati meteo, ritardi amministrativi e problemi di fornitura |
| Ritardi imputabili al committente | Come scelte tardive e richieste di modifica incidono sul termine |
| In caso di ritardo | Quale sarà la conseguenza per entrambe le parti |
L'articolo in cui descriviamo in dettaglio di cosa è fatto il programma: Quanto tempo richiede una casa in acciaio leggero?
5. Chi è responsabile? (la clausola spesso saltata)
Per ciascuna delle voci seguenti, verificate se il contratto indica "l'azienda" o "il committente" . Senza queste indicazioni nascono discussioni a metà lavori:
| Attività | Chi è responsabile? |
|---|---|
| Elaborati di progetto e domanda di permesso | Va precisato |
| Incarico per l'indagine geotecnica | Va precisato |
| Elettricità e acqua di cantiere | Va precisato |
| Gru, carrello elevatore, trasporto | Va precisato |
| Realizzazione dell'accesso al lotto | Va precisato |
| Scavi e riporti | Va precisato |
| Sicurezza sul lavoro e assicurazione | Va precisato |
| Vigilanza del cantiere (perdita di materiali) | Va precisato |
| Direzione lavori / controllo tecnico | Va precisato |
| Domanda di agibilità | Va precisato |
6. Modifiche: cosa succede se cambiate idea?
Chiedere modifiche alla pianta è normale; l'importante è che il criterio di valorizzazione sia concordato in anticipo. Il contratto deve chiarire:
- La richiesta di modifica sarà trasmessa per iscritto ?
- È scritto che nessuna lavorazione inizierà prima dell'approvazione del maggior costo ?
- Come sarà calcolato l'effetto della modifica sul programma ?
- È indicato che le modifiche dopo l'avvio della produzione saranno trattate diversamente?
Quest'ultimo punto conta in modo particolare: poiché i profili in acciaio leggero sono prodotti a misura in fabbrica, una modifica della pianta dopo l'avvio della produzione è la più costosa in denaro e in tempo. Sapendolo, conviene definire prima la pianta.
7. Garanzia e dopo la consegna
Una garanzia non si può scrivere come un'unica durata, perché le voci sono di natura diversa:
- La struttura — durata propria
- Manto di copertura e impermeabilizzazione — durata propria
- Prodotti di terzi come porte, finestre e caldaie — vale il certificato di garanzia del produttore; i documenti devono esservi consegnati
- Manodopera — durata propria
Va scritto anche ciò che la garanzia non copre : errore d'uso, mancata manutenzione, interventi successivi non autorizzati ed eventi naturali sono esclusioni tipiche. Alla consegna chiedete inoltre:
- Disegni esecutivi e di posizionamento dei pannelli (molto utili in seguito per fissare qualcosa alle pareti)
- Documentazione e certificati di garanzia dei materiali impiegati
- Raccomandazioni di manutenzione
- Elenco delle riserve e verbale di ultimazione
Qui abbiamo spiegato perché conservare i disegni: Come fissare televisore, mobili e mensole alla parete?
Check-list del contratto
| # | È nel contratto? |
|---|---|
| 1 | Dati identificativi completi delle parti e riferimenti catastali dell'immobile |
| 2 | Elenco delle prestazioni — incluse e non incluse , separatamente |
| 3 | Pianta approvata e allegato di specifica tecnica (firmati) |
| 4 | Spessore dell'acciaio dei profili e massa di zinco |
| 5 | Spessori di isolamento e tipi di lastre |
| 6 | Prezzo totale, regime IVA, se sono previste revisioni di prezzo |
| 7 | Piano di pagamento legato alle fasi + ultima rata dopo la consegna |
| 8 | Decorrenza del termine, cosa comprende e forza maggiore |
| 9 | Ripartizione delle responsabilità (permesso, gru, urbanizzazioni, scavi, sicurezza) |
| 10 | Procedura e valorizzazione delle modifiche |
| 11 | Durate di garanzia voce per voce ed esclusioni |
| 12 | Documenti e disegni da consegnare |
| 13 | Procedura di collaudo (consegna) ed elenco delle riserve |
| 14 | Foro competente in caso di controversia |
Quando raccogliete preventivi, chiedete alle aziende di quotare sulla base della stessa specifica tecnica . Altrimenti confrontate mele con pere: il preventivo apparentemente più conveniente significa quasi sempre profili più sottili o meno isolamento. Uniformate la specifica, e solo allora la differenza di prezzo avrà un senso.
Domande frequenti
Il contratto deve essere notarile?
Per i lavori di costruzione è essenziale un contratto scritto; se sia necessario l'atto notarile dipende dal tipo di operazione e dalla preferenza delle parti. Un'operazione che comporta trasferimento di proprietà e un semplice contratto d'appalto possono avere natura giuridica diversa. È opportuno chiedere a un legale questa distinzione.
E se l'azienda non vuole rilasciare un contratto?
Questo da solo è un campanello d'allarme sufficiente. Un lavoro serio non si conduce con un accordo verbale. Un contratto scritto tutela non solo voi ma anche l'azienda — per questo le aziende serie non lo evitano.
Le voci fuori portata sono segno di malafede?
No. La portata differisce da azienda ad azienda ed escludere alcune voci è del tutto normale. Il problema non è che siano escluse, ma che non sia stato detto. Un elenco "non incluso" scritto con chiarezza è in realtà segno di trasparenza.
Il prezzo può cambiare in seguito?
Il contratto deve indicare chiaramente se il prezzo è fisso o a quali condizioni sarà aggiornato. Lasciata vaga, questa clausola è poi tra le principali fonti di controversia. Come trattare situazioni come cambi valutari, prezzi dei materiali o variazioni di portata va stabilito fin dall'inizio.