Questo articolo ha finalità di informazione generale e non è vincolante. Le descrizioni delle fasi qui riportate non costituiscono un impegno sui tempi. Ogni progetto differisce per dimensioni, portata, condizioni del lotto e procedure amministrative. Per il vostro progetto, il programma definitivo viene fissato per iscritto nel contratto una volta definita la portata. Nulla in questo articolo costituisce un impegno da parte di MefSteel; portata, specifica tecnica, durata e prezzo di ogni progetto sono determinati esclusivamente dal contratto firmato e dai suoi allegati.
1. Di quante parti è fatto davvero il processo?
Sentendo "costruzione di una casa", la maggior parte delle persone pensa solo al montaggio. In realtà gran parte del programma si svolge prima e dopo. L'intero processo comprende queste sei voci:
| # | Fase | Chi determina la durata? |
|---|---|---|
| 1 | Incontro, analisi delle esigenze, progetto | La rapidità delle vostre decisioni |
| 2 | Progetti e permesso di costruire | L'amministrazione competente (comune / amministrazione provinciale) |
| 3 | Fondazioni e urbanizzazioni | Condizioni del terreno, meteo |
| 4 | Produzione in fabbrica | L'azienda (prevedibile) |
| 5 | Montaggio in cantiere | L'azienda + il meteo |
| 6 | Finiture e consegna | Le vostre scelte di materiali |
Notate che solo due delle sei fasi dipendono interamente dall'azienda. Non è una cattiva notizia — è il modo per avere aspettative corrette.
2. Il vero vantaggio di velocità dell'acciaio leggero: il lavoro in parallelo
Il maggiore vantaggio di programma dell'acciaio leggero non è, come molti suppongono, la "rapidità del montaggio". Il vero vantaggio è questo:
Mentre gli elementi portanti vengono prodotti in fabbrica, in cantiere i lavori di fondazione possono procedere nello stesso momento. Nel cemento armato le lavorazioni sono in gran parte sequenziali: si finisce la fondazione, si gettano i pilastri, si attende la maturazione, poi si sale di piano. Con l'acciaio leggero due flussi avanzano insieme e in cantiere non c'è attesa per la maturazione del calcestruzzo.
Per questo la fase di struttura grezza si accorcia visibilmente con l'acciaio leggero. Le finiture invece — impianti, rivestimenti, tinteggiatura, cucina, bagno, serramenti — richiedono un tempo simile in qualsiasi sistema. Il guadagno atteso sul programma totale si realizza quindi nella struttura grezza, non nelle finiture.
3. Cosa succede in ogni fase?
Fase 1 — Incontro e progetto
Discutiamo le vostre esigenze, valutiamo il lotto e il suo stato urbanistico e proponiamo alternative di pianta. L'unica cosa che determina la durata di questa fase è la rapidità delle decisioni. Qualche giro di revisione della pianta è normale; ma "un'idea nuova ogni settimana" allunga direttamente il programma.
Fase 2 — Progetti e permesso
Si redigono i progetti architettonico, strutturale e gli altri, si esegue l'indagine geotecnica e si presenta la domanda di permesso di costruire all'amministrazione competente. Questa è la parte meno prevedibile del programma, perché la durata dipende dal carico di lavoro dell'amministrazione e dallo stato della pratica — non è qualcosa che l'azienda possa accelerare.
Per il dettaglio della procedura di permesso: Permessi e autorizzazioni per una casa in acciaio leggero.
Fase 3 — Fondazioni
La fondazione viene progettata e realizzata in base ai risultati dell'indagine geotecnica. Poiché una struttura in acciaio leggero è molto più leggera del cemento armato, i carichi che arrivano alla fondazione sono minori; ciò non significa però che si possa saltare il lavoro di fondazione. Il calcestruzzo deve raggiungere una resistenza adeguata, e questa attesa dipende dal meteo.
Sul tema del terreno: Fondazioni e indagine geotecnica per casa in acciaio leggero.
Fase 4 — Produzione in fabbrica
Completati i calcoli strutturali, i profili vengono prodotti su una linea a controllo numerico; i fori per le viti e i passaggi impiantistici si realizzano durante la produzione. I pannelli vengono numerati e imballati nell'ordine di montaggio. Questa fase può procedere in parallelo ai lavori di fondazione.
Fase 5 — Montaggio
I pannelli vengono consegnati in cantiere e montati nell'ordine numerato. È visibilmente la parte più rapida del processo — la sagoma della casa compare in pochi giorni. I principali fattori che incidono sulla velocità di montaggio sono l'accesso del lotto a mezzi e gru, la pendenza del terreno e il meteo (in particolare un vento forte può fermare una giornata di montaggio).
Fase 6 — Finiture e consegna
Impianti, isolamento, rivestimenti, cartongesso, tinteggiatura, pavimenti, cucina, bagno, serramenti. È la parte più lunga del programma e la più esposta a sorprese — ma il motivo non è tecnico, riguarda decisioni e approvvigionamento: un materiale scelto non disponibile, o una scelta fatta tardi, allunga direttamente questa fase.
4. Le cinque cause più frequenti di un programma che si allunga
| Causa | Perché allunga il programma | Cosa fare |
|---|---|---|
| Avvio tardivo della procedura di permesso | Le procedure amministrative comportano attese | Avviatela il prima possibile |
| Modifiche tardive alla pianta | Una modifica dopo l'avvio della produzione è la più costosa e la più lenta | Definite la pianta prima della produzione |
| Scelte di materiali in ritardo | Le finiture non possono procedere senza scelte | Completate le scelte prima del montaggio |
| Problemi di accesso al lotto | Se camion o gru non entrano, cambia il piano di consegna e montaggio | Chiarite l'accesso in fase di sopralluogo |
| Meteo | Sono interessati i lavori di fondazione e il montaggio nelle giornate molto ventose | Mantenete il programma un po' flessibile secondo la stagione |
5. Come costruire un calendario realistico
Il nostro consiglio onesto: non fissatevi su un unico numero di giorni. Chiedete invece che nel contratto siano riportati:
- Per ogni fase, quando inizia e da cosa dipende
- Quali lavorazioni sono responsabilità dell'aziendae quali vostra responsabilità
- Se le procedure amministrative come il permesso sono escluse dal programma oppure no
- Cosa succede in caso di ritardo (compresa la forza maggiore)
- Come una richiesta di modifica incide sul programma
Diffidate di qualsiasi approccio che indichi un numero fisso di giorni senza aver visto il vostro lotto, il vostro stato urbanistico e la portata del progetto. Poiché la procedura di permesso è fuori dal controllo dell'azienda, una formula come "chiavi in mano in X giorni" descrive di solito solo il tempo di montaggio e non riflette il programma reale. La domanda giusta è: "Questo tempo comprende il permesso e comprende le finiture?"
Abbiamo descritto in dettaglio le clausole da cercare in un contratto: Punti di attenzione nel contratto di una casa in acciaio leggero Per il flusso tecnico del processo: Processo di costruzione di una casa in acciaio leggero: dalla A alla Z.
Domande frequenti
La produzione può iniziare prima del rilascio del permesso?
L'approccio corretto è non avviare la produzione finché la procedura di permesso non è chiarita. In fase istruttoria possono essere richieste modifiche ai progetti; se la produzione è già iniziata, tale modifica costa tempo e denaro. Inoltre una costruzione senza permesso crea in seguito seri problemi di agibilità e di finanziamento.
Posso trasferirmi quando il montaggio è finito?
No. Il montaggio è l'erezione della struttura — la sagoma della casa compare, ma impianti, isolamento, rivestimenti, tinteggiatura e i lavori di cucina e bagno non sono ancora stati eseguiti. Questa immagine dà a molti clienti l'impressione che "la casa sia finita", mentre la fase di finitura è appena cominciata.
Se comincio d'inverno, si trascinerà fino a primavera?
Non necessariamente. Il montaggio della struttura non richiede attese legate alla temperatura come la maturazione del calcestruzzo, quindi può procedere nei mesi invernali. A risentirne sono piuttosto i lavori di fondazione e alcune lavorazioni di facciata. Nella pianificazione invernale è realistico lasciare un margine.
Posso suddividere il lavoro in lotti?
Sì, ed è un approccio scelto di frequente: per esempio si completa la struttura grezza e si rinviano le finiture in base al budget. In questo caso la portata di ogni lotto e l'attribuzione delle lavorazioni devono essere scritte chiaramente nel contratto.