Proceso general: ¿cuáles son los pasos?
| Paso | Acción | Duración | Responsable |
|---|---|---|---|
| 1 | Obtención del certificado de calificación urbanística | 1-3 días | Municipio |
| 2 | Estudio de suelo (sondeo geotécnico) | 3-7 días | Laboratorio de suelos |
| 3 | Preparación del proyecto arquitectónico + estructural | 1-2 semanas | Ing. MefSteel |
| 4 | Expediente de licencia presentado al municipio | 1 día | Proyectista/Propietario |
| 5 | Revisión y aprobación municipal | 12-16 semanas | Municipio |
| 6 | Construcción + inspecciones de avance | Durante toda la construcción | Municipio |
| 7 | Certificado de habitabilidad (licencia de primera ocupación) | 1-2 semanas | Municipio |
Paso 1: Certificado de calificación urbanística
Antes de nada, hay que conocer la calificación urbanística de su parcela. El certificado de calificación urbanística se obtiene en el departamento de urbanismo del municipio; basta con una copia de la escritura.
Revise los siguientes puntos en la calificación urbanística:
- Uso previsto: si indica "zona residencial", se puede obtener la licencia
- Coeficiente de ocupación / coeficiente de edificabilidad (TAKS/KAKS): qué porcentaje de la parcela y cuántas plantas se pueden construir
- Distancias de retranqueo: distancia mínima a las parcelas vecinas y a las vías
- Fachada principal: el lado en el que se ubicará el edificio
No se conceden licencias residenciales en terrenos agrícolas no urbanizables — esto también se aplica al acero ligero. En estos terrenos solo pueden obtenerse permisos para construcciones de uso agrícola (almacén, invernadero, establo). Compruebe siempre la calificación urbanística antes de comprar un terreno.
Paso 2: Estudio de suelo
El estudio de suelo establece la capacidad portante y las características geológicas del terreno sobre el que se asentará la estructura. Es obligatorio para todas las construcciones desde 2007; el proyecto no puede aprobarse sin él en el expediente de licencia.
Para el estudio de suelo se contrata un laboratorio de suelos o una empresa de ingeniería geotécnica. En Tekirdağ y sus alrededores, el coste generalmente oscila entre 5.000 y 15.000 TL. El precio aumenta con la profundidad del sondeo y el número de puntos de ensayo.
Dado que las estructuras de acero ligero son muy ligeras, el informe de suelo suele ser más simple; esto también se traduce en ahorro de costes.
Paso 3: Proyecto arquitectónico y estructural
Una vez obtenidos los resultados del estudio de suelo, se preparan los proyectos arquitectónicos y de ingeniería. Documentos que deben incluirse en el expediente de licencia para acero ligero:
- Proyecto arquitectónico: plano de emplazamiento, plantas, secciones, alzados
- Proyecto estructural: cimentación de hormigón armado + cálculos de la estructura de acero ligero
- Informe de cálculo estructural: conforme a la Normativa de Construcción de Acero Ligero 2026 + TBDY 2018
- Informe de estudio de suelo
- Proyectos de instalación eléctrica y mecánica (si es llave en mano)
La Normativa de Construcción de Acero Ligero 2026, que será obligatoria a partir del 1 de enero de 2027, exige que el informe de cálculo estructural documente las cargas sísmicas según la norma TBDY 2018 y los puntos de control de los perfiles. MefSteel prepara este informe conforme para cada proyecto.
Pasos 4 y 5: Solicitud de licencia y aprobación
Una vez completados todos los documentos, el expediente de licencia se presenta a la unidad de control de obras del municipio. El expediente suele contener lo siguiente:
- Copia de la escritura
- Certificado de calificación urbanística
- Proyecto arquitectónico (firmado y sellado)
- Proyecto estructural e informe de cálculo
- Informe de estudio de suelo
- Proyectos de instalaciones
- Carta de compromiso del proyectista
- Recibos de las tasas y cargos correspondientes
El municipio revisa el expediente, lo devuelve si falta algo y lo aprueba si está completo. El tiempo de aprobación varía entre 12 y 16 semanas según el distrito; presentar la solicitud con antelación es muy importante.
Paso 6: Proceso de construcción e inspecciones de avance
La construcción puede comenzar una vez obtenida la licencia. El municipio realiza visitas de inspección a la obra —llamadas "inspecciones de avance":
- 1ª inspección: revisión de encofrado y armaduras antes de verter el hormigón de cimentación
- 2ª inspección: tras completar la cimentación, antes de pasar a la superestructura
- 3ª inspección: tras completar la estructura de acero
- Inspección final: revisión completa del edificio antes de la solicitud de habitabilidad
Las solicitudes de inspección ante el municipio se realizan con antelación. El ingeniero que dirige su proyecto MefSteel hace seguimiento de las citas de inspección en su nombre.
Paso 7: Certificado de habitabilidad (licencia de primera ocupación)
Una vez completada la construcción, se solicita al municipio el certificado de habitabilidad. Un edificio sin certificado de habitabilidad se considera técnicamente "inutilizable"; surgen problemas con las conexiones de electricidad y agua, las escrituras de propiedad horizontal y las operaciones de venta.
Para la habitabilidad, el municipio realiza una última inspección. Si el proyecto coincide con lo construido, se expide el certificado. El proceso suele completarse en 1-2 semanas.
En los proyectos llave en mano de MefSteel, la preparación del proyecto arquitectónico + estructural, la elaboración del expediente de licencia y el seguimiento ante el municipio forman parte del servicio. Usted aporta el terreno, y nosotros nos encargamos del resto.
Preguntas frecuentes
¿Se puede construir una casa de acero ligero sin licencia?
Técnicamente se puede hacer, pero conlleva un riesgo importante. Una construcción sin licencia puede ser sellada por el municipio o sujeta a una orden de demolición. Además, no se pueden realizar las conexiones de electricidad y agua, ni avanzar con los trámites de escritura. Lo que parece un ahorro de costes a corto plazo provoca grandes pérdidas a largo plazo.
¿Cuánto cuestan los trámites de licencia?
Las tasas municipales se calculan en función del valor por m² del edificio. Para una casa de 150 m², las tasas totales suelen oscilar entre 15.000 y 40.000 TL. A esto se añaden los honorarios del proyectista y los costes del estudio de suelo.
¿Existe una categoría de licencia distinta para el acero ligero?
No. Las estructuras de acero ligero están sujetas al proceso estándar de licencia de obra. La diferencia es que el informe de cálculo estructural debe prepararse conforme a la Normativa de Construcción de Acero Ligero 2026 y a la norma TBDY 2018.
¿Cómo se obtiene la licencia para un terreno dentro de los límites de un pueblo?
Las parcelas dentro de un área de asentamiento rural requieren solicitud a la administración especial provincial con la aprobación del alcalde pedáneo. El proceso es diferente para las construcciones rurales fuera de los límites municipales; compruebe la normativa local antes de solicitar.