Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir ve bağlayıcı değildir. MefSteel bir hukuk bürosu değildir; burada yazılanlar hazır sözleşme metni ya da hukuki görüş yerine geçmez. İmzalayacağınız sözleşmeyi bir hukukçuya inceletmeniz yerinde olur. Bu yazıdaki hiçbir ifade MefSteel açısından taahhüt niteliği taşımaz; her projenin kapsamı, teknik özellikleri, süresi ve bedeli yalnızca imzalanan sözleşme ve ekleriyle belirlenir.
1. "Anahtar Teslim" Sizi Yanıltmasın
"Anahtar teslim" ifadesinin yasal olarak sabit bir tanımı yoktur. Bir firma için mutfak dolabı dâhil, başka bir firma için hariç olabilir. Bu yüzden bu kelimeye değil, kapsam listesine bakın.
İyi bir sözleşme iki listeyi birden içerir: dâhil olanlar ve dâhil olmayanlar. İkincisi genellikle daha önemlidir, çünkü sürprizler oradan çıkar.
| Sık sık kapsam dışı kalan kalemler |
|---|
| Ruhsat harçları ve resmî kurum ödemeleri |
| Zemin etüdü ve proje onay bedelleri |
| Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri ve bağlantı bedelleri |
| Fosseptik / arıtma çözümü |
| Arsa içi hafriyat, istinat duvarı, dolgu |
| Bahçe duvarı, peyzaj, otopark, çevre düzenlemesi |
| Mutfak dolabı, gardırop, beyaz eşya |
| Klima, güneş enerjisi sistemi, akıllı ev sistemleri |
| Vinç, nakliye veya araç erişimi için özel önlemler |
Bunlardan hangisinin dâhil olduğunu tek tek sorun ve cevabı sözleşmeye yazdırın. "Nasılsa dâhildir" varsayımı en pahalı varsayımdır.
2. Teknik Şartname: Asıl Belge Burasıdır
Fiyat farkının nereden geldiğini anlamak istiyorsanız, bakmanız gereken yer teklif değil teknik şartnamedir. İki teklif arasındaki fark çoğu zaman kâr marjından değil, kalite düzeyinden kaynaklanır.
Şu başlıkların sayısal olarak yazılı olması gerekir:
| Kalem | Sözleşmede ne yazmalı |
|---|---|
| Taşıyıcı profiller | Profil ölçüsü, et kalınlığı, çelik sınıfı, galvaniz kaplama miktarı |
| Duvar kaplaması | Levha tipi ve kalınlığı, iç ve dış ayrı ayrı, kat sayısı |
| Yalıtım | Malzeme cinsi, kalınlık, yoğunluk, nereye uygulanacağı |
| Çatı | Örtü tipi, taşıyıcı sistem, yağmur oluğu ve iniş borusu dâhil mi |
| Kapı / pencere | Profil tipi, cam özelliği (ısı camı, kalınlık), adet ve ölçü listesi |
| Zemin kaplaması | Cins ve sınıf, hangi hacimde ne kullanılacağı |
| Islak hacimler | Su yalıtımı yöntemi, kullanılacak levha tipi, seramik/vitrifiye kapsamı |
| Elektrik / tesisat | Priz-anahtar adedi, pano, tesisat malzemesi sınıfı |
| Isıtma | Sistem tipi, kombi/klima dâhil mi, tesisat nereye kadar |
Taşıyıcı profilin et kalınlığı ve galvaniz kaplama miktarı mutlaka yazılı olmalıdır. Bunlar hem yapının taşıma gücünü hem de uzun ömrünü doğrudan etkiler ve dışarıdan bakınca fark edilmez. Sözleşmede yalnızca "hafif çelik profil" yazması yeterli değildir.
3. Ödeme Planı — Takvime Değil, İşe Bağlansın
Sağlıklı bir ödeme planı, tarihe değil işin fiilen ilerleyişine bağlanır. "15 Ekim'de şu kadar" yerine "montaj tamamlandığında şu kadar" demek, iki tarafı da korur.
- Her aşamanın neyi kapsadığı açıkça tanımlanmalı ("montaj tamamlandı" ne demek?).
- Aşama tamamlandığında nasıl tespit edileceği yazılmalı (yerinde görme, tutanak, fotoğraf).
- Son bir dilim teslim ve kabul sonrasına bırakılmalı — eksiklerin tamamlanması için en etkili yöntem budur.
- Ödemelerin banka üzerinden ve firma hesabına yapılması tercih edilmelidir.
Finansman tarafını ayrı bir yazıda ele aldık: Hafif Çelik Eve Konut Kredisi Çıkar mı?
4. Teslim ve Süre Maddesi
Süre maddesi, en çok tartışma çıkan maddedir — çünkü çoğu zaman eksik yazılır. Şunların belirtilmesi gerekir:
| Yazılması gereken | Neden |
|---|---|
| Sürenin ne zaman başladığı | Sözleşme tarihi mi, ruhsat tarihi mi, ödeme sonrası mı? Çok fark eder. |
| Sürenin neleri kapsadığı | Ruhsat süreci dâhil mi? İnce yapı dâhil mi? |
| Mücbir sebepler | Hava koşulları, idari gecikmeler, tedarik sorunları nasıl değerlendirilecek |
| Müşteri kaynaklı gecikmeler | Geç yapılan seçimler ve revizyon talepleri süreyi nasıl etkiler |
| Gecikme hâli | İki taraf için de sonucun ne olacağı |
Sürenin nelerden oluştuğunu ayrıntılı anlattığımız yazı: Hafif Çelik Ev Ne Kadar Sürede Biter?
5. Sorumluluk Kimde? (Sıkça Atlanan Madde)
Aşağıdaki kalemlerin her biri için sözleşmede "firma" mı "işveren" mi yazdığını kontrol edin. Bunlar yazılmadığında iş ortasında tartışma çıkar:
| İş | Sorumlu kim? |
|---|---|
| Proje çizimleri ve ruhsat başvurusu | Yazılmalı |
| Zemin etüdü yaptırılması | Yazılmalı |
| Şantiye elektriği ve suyu | Yazılmalı |
| Vinç, forklift, nakliye | Yazılmalı |
| Arsaya araç erişiminin sağlanması | Yazılmalı |
| Hafriyat ve dolgu | Yazılmalı |
| İş güvenliği ve sigorta | Yazılmalı |
| Şantiye güvenliği (malzeme kaybı) | Yazılmalı |
| Yapı denetim / kontrollük hizmeti | Yazılmalı |
| Yapı kullanma izni (iskân) başvurusu | Yazılmalı |
6. Revizyon: Fikir Değişirse Ne Olacak?
Plan üzerinde değişiklik istemek normaldir; önemli olan nasıl fiyatlanacağının önceden belli olmasıdır. Sözleşmede şu netleşmeli:
- Revizyon talebi yazılı olarak mı iletilecek?
- Fiyat farkı onaylanmadan uygulamaya geçilmeyeceği yazılı mı?
- Revizyonun takvime etkisi nasıl hesaplanacak?
- Üretim başladıktan sonraki değişikliklerin farklı değerlendirileceği belirtilmiş mi?
Son madde özellikle önemli: hafif çelikte profiller ölçüsüne göre fabrikada üretildiği için, üretim başladıktan sonraki plan değişikliği hem maliyet hem zaman açısından en pahalı değişikliktir. Bunu bilerek planı önceden kesinleştirmek en iyisidir.
7. Garanti ve Teslim Sonrası
Garanti tek bir süre olarak yazılamaz, çünkü kalemlerin doğası farklıdır:
- Taşıyıcı sistem — ayrı süre
- Çatı örtüsü ve su yalıtımı — ayrı süre
- Kapı, pencere, kombi gibi üçüncü firma ürünleri — o üreticinin kendi garanti belgesi geçerlidir; belgeler size teslim edilmelidir
- İşçilik — ayrı süre
Garantinin neyi kapsamadığı da yazılmalıdır: kullanıcı hatası, bakımsızlık, sonradan yapılan izinsiz müdahaleler, doğal afetler tipik istisnalardır. Ayrıca teslimde şunları isteyin:
- Uygulama ve panel yerleşim çizimleri (ileride duvara montaj yaparken çok işinize yarar)
- Kullanılan malzemelerin belgeleri ve garanti kâğıtları
- Bakım önerileri
- Eksik listesi ve tamamlanma tutanağı
Neden çizimleri saklamanız gerektiğini burada anlattık: Duvara TV, Dolap ve Raf Nasıl Monte Edilir?
Sözleşme Kontrol Listesi
| # | Sözleşmede var mı? |
|---|---|
| 1 | Tarafların tam kimlik ve ünvan bilgileri, taşınmazın ada/parsel bilgisi |
| 2 | Kapsam listesi — dâhil ve dâhil olmayan ayrı ayrı |
| 3 | Onaylı plan ve teknik şartname eki (imzalı) |
| 4 | Profil et kalınlığı ve galvaniz miktarı |
| 5 | Yalıtım kalınlıkları ve kaplama levha tipleri |
| 6 | Toplam bedel, KDV durumu, fiyat farkı olup olmayacağı |
| 7 | Aşamaya bağlı ödeme planı + teslim sonrası son dilim |
| 8 | Sürenin başlangıcı, kapsamı ve mücbir sebepler |
| 9 | Sorumluluk dağılımı (ruhsat, vinç, altyapı, hafriyat, iş güvenliği) |
| 10 | Revizyon usulü ve fiyatlandırma |
| 11 | Kalem kalem garanti süreleri ve istisnalar |
| 12 | Teslimde verilecek belge ve çizimler |
| 13 | Kabul (teslim) usulü ve eksik listesi |
| 14 | Uyuşmazlık hâlinde yetkili merci |
Teklif alırken firmalardan aynı teknik şartname üzerinden fiyat isteyin. Aksi hâlde elmayla armudu karşılaştırırsınız: daha ucuz görünen teklif, çoğu zaman daha ince profil ya da daha az yalıtım demektir. Şartnameyi eşitleyin, fiyat farkı o zaman anlamlı olur.
Sık Sorulan Sorular
Sözleşme noterden mi yapılmalı?
Yapım işleri için yazılı sözleşme esastır; noter şartı işin türüne ve tarafların tercihine göre değişir. Taşınmaz devri içeren düzenlemeler ile yalnızca yapım işi sözleşmesi farklı hukuki nitelikte olabilir. Bu ayrımı bir hukukçuya sormanız yerinde olur.
Firma sözleşme vermek istemiyorsa?
Bu tek başına yeterli bir uyarı işaretidir. Ciddi bir iş, sözlü anlaşmayla yürütülmez. Yazılı sözleşme yalnızca sizi değil, firmayı da korur — bu yüzden ciddi firmalar sözleşmeden kaçınmaz.
Kapsam dışı kalemler kötü niyet midir?
Hayır. Her firmanın kapsamı farklıdır ve bazı kalemleri hariç tutmak son derece normaldir. Sorun kapsam dışı olması değil, bunun söylenmemiş olmasıdır. Açıkça yazılmış bir "dâhil değildir" listesi, aslında firmanın şeffaflığının işaretidir.
Fiyat sonradan değişir mi?
Sözleşmede fiyatın sabit mi olduğu, yoksa hangi koşullarda güncelleneceği açıkça yazmalıdır. Belirsiz bırakılan bu madde, ileride en çok tartışma çıkaran konulardan biridir. Kur, malzeme fiyatı veya kapsam değişikliği gibi durumların nasıl ele alınacağı baştan belirlenmelidir.